아난티

개발(분양)과 운영의 이원화 구조: 새로운 리조트나 호텔 부지를 확보하여 독창적인 콘셉트의 플랫폼을 개발한 후, 회원권(등기제 또는 멤버십)을 분양하여 개발 자금을 회수하고 초기 수익을 창출한다. 이후 완공된 시설은 직접 운영하며 객실료, 식음료, 부대시설 이용료 등 지속적인 운영 수익을 발생시키는 선순환 구조를 가지고 있다.

회원제 중심의 프라이빗 플랫폼: 핵심 시설인 아난티 코드(가평), 빌라쥬 드 아난티(부산) 등은 소수 회원제로 운영되어 프라이빗하고 고급스러운 경험을 제공하는 데 중점을 둔다. 이는 브랜드의 희소성과 가치를 높이는 전략이지만, 높은 회원권 가격과 예약 경쟁 심화, 회원권 매도 어려움 등의 불만을 낳기도 한다.

라이프스타일 콘텐츠 커머스 확장: '이터널저니'라는 자체 브랜드를 통해 단순한 리조트 기념품 판매를 넘어 아난티의 안목으로 큐레이션한 책, 리빙 제품, 식료품 등을 판매하는 복합문화공간을 운영한다. 또한, 아난티 객실의 경험을 집에서도 이어갈 수 있도록 침구류, 어메니티 등을 '아난티 앳 홈' 브랜드로 상품화하여 판매하는 등 콘텐츠와 커머스를 연계한 수익 모델을 확장하고 있다.

운영 매출의 구성

2026년 상반기 연결 매출 가운데 플랫폼 운영 매출은 약 942억원으로 92.5%, 플랫폼 개발(분양) 매출은 약 77억원으로 7.5%를 차지했다. 운영 매출의 실제 결제 항목은 숙박, 식음료, 상품, 골프 그린피와 카트 이용 등이다.

• 호텔·리조트 객실은 회사 공식 웹·앱과 국내외 OTA(온라인여행사)를 통해 판매한다.

• 골프는 회사 공식 웹·앱을 중심으로 판매하며, 공시상 매출이 특정 단일 고객에게 집중되지는 않는다.

이터널저니는 책·전시·식음·예술 등 라이프스타일 콘텐츠를 담은 공간으로 운영되며, 코발트 바이 이터널저니와 살롱 드 이터널저니 같은 편집숍은 체류 경험과 상품 판매가 만나는 접점이다.

*▲ 이터널저니 기반 편집숍 공간으로, 리조트 운영과 상품 판매의 접점을 보여준다. — *원본 출처

*▲ 공식 편집숍 공간 이미지; 상품 매출과 라이프스타일 콘텐츠 설명에 사용한다. — *원본 출처

▲ 이터널저니 기반 편집숍 공간으로, 리조트 운영과 상품 판매의 접점을 보여준다. — 원본 출처

▲ 공식 편집숍 공간 이미지; 상품 매출과 라이프스타일 콘텐츠 설명에 사용한다. — 원본 출처

코로나19 이후 보복소비의 수혜: 팬데믹을 거치며 해외여행이 제한되자, 국내의 프라이빗하고 고급스러운 휴양지에 대한 수요가 폭발적으로 증가했다. 아난티는 이러한 트렌드의 최대 수혜주 중 하나로, 해외 유명 리조트와 견주어도 손색없는 시설과 서비스를 제공하며 국내 프리미엄 레저 시장의 성장을 주도했다. 팬데믹 시기에는 해외여행 제약과 함께 국내 프리미엄 휴양지 수요가 부각됐고, 아난티 역시 그 흐름 속에서 주목받았다. 다만 현재의 실적을 단순한 보복소비의 연장으로 보기는 어렵다. 객실·골프 운영에서 반복 매출을 쌓는 일과 개발·분양 매출의 시점 차이가 함께 나타나는 구조이기 때문이다.

경험 중심의 공간 경쟁 심화: 소득 수준 향상과 워라밸 중시 문화 확산으로 국내 여행 시장은 단순히 '머무는 곳'에서 '특별한 경험을 하는 곳'으로 패러다임이 전환되었다. 이에 따라 아난티뿐만 아니라 대기업 계열 리조트들도 시설 고급화와 차별화된 콘텐츠 개발에 막대한 투자를 하며 경쟁이 치열해지고 있다.

양극화와 지속가능성에 대한 고민: 국내 여행 수요가 해외로 다시 분산되고, 고금리·고물가로 소비 심리가 위축되면서 '가성비' 숙소와 '프리미엄' 숙소 간의 양극화가 심화될 조짐을 보이고 있다. 아난티와 같은 하이엔드 리조트들은 일회성 방문객을 넘어 충성도 높은 고객을 확보하고, 분양 수익에만 의존하지 않는 안정적인 운영 수익 모델을 구축해야 하는 과제를 안고 있다.

*▲ 아난티 코브의 워터하우스는 숙박 외 유료 시설·체험 매출을 보여주는 공간이다. — *원본 출처

▲ 아난티 코브의 워터하우스는 숙박 외 유료 시설·체험 매출을 보여주는 공간이다. — 원본 출처

아난티의 정체성을 규정하는 가장 큰 특징은 단연 '아난티 스타일'로 불리는 독창적인 건축과 공간 디자인이다. 이는 2006년 아난티 남해부터 최근의 빌라쥬 드 아난티에 이르기까지 거의 모든 프로젝트를 함께한 건축가 민성진(SKM 건축사사무소 대표)과의 오랜 파트너십을 통해 구축되었다. 이들의 협업은 단순한 클라이언트와 건축가의 관계를 넘어, "어떤 공간이 사람들에게 진정한 휴식과 영감을 주는가"에 대한 철학을 공유하며 아난티만의 건축 언어를 만들어왔다.

아난티 스타일의 핵심은 주변 자연환경과의 조화, 그리고 정형성을 탈피한 공간 구성에 있다. 아난티 남해는 바다를 향해 열린 기하학적 지붕으로, 아난티 코브는 1km에 달하는 해안가를 따라 유기적으로 건물을 배치해 거대한 자연의 일부처럼 느껴지도록 설계했다. 특히 빌라쥬 드 아난티는 기존 지형에 200만 톤의 흙을 쌓아올려 해발 38m 높이의 대지를 만드는 발상으로, 바다와 숲에 둘러싸인 완벽한 프라이버시와 이국적인 풍경을 동시에 구현해냈다.

내부 공간 역시 전통적인 호텔의 문법을 따르지 않는다. 로비에는 리셉션 데스크 대신 거대한 서점 '이터널저니'를 배치해 사람들을 머물게 하고, 객실 수를 늘리는 대신 탁 트인 광장과 산책로, 여러 개의 수영장을 만들어 '숫자에 대한 욕심을 버리자 새로운 것이 보였다'는 이만규 대표의 철학을 실현했다. 이는 아난티를 '숙소'가 아닌 '즐거운 이유가 있는 장터' 같은 플랫폼으로 만들었고, "아난티에 가기 위해 부산을 찾는다"는 말이 나올 정도로 강력한 브랜드 팬덤을 형성하는 원동력이 되었다.

*▲ 아난티가 공식 건축 철학에서 제시한 시설 건축 전경. — *원본 출처

*▲ 건물과 외부 동선의 관계를 보여주는 공식 공간 이미지. — *원본 출처

▲ 아난티가 공식 건축 철학에서 제시한 시설 건축 전경. — 원본 출처

▲ 건물과 외부 동선의 관계를 보여주는 공식 공간 이미지. — 원본 출처

화려한 성공 스토리 이면에는 여러 논란이 상존한다. 가장 본질적인 비판은 회원권 분양 수익으로 신규 프로젝트를 개발하는 사업 모델이 사실상 '폰지 사기' 구조와 유사하다는 의혹이다. 신규 회원 모집이 정체될 경우 시스템 전체가 흔들릴 수 있다는 지적으로, 2023년 역대급 실적 역시 빌라쥬 드 아난티 분양이라는 일회성 수익에 크게 의존했다는 점이 이러한 우려를 증폭시킨다. 회원권 분양을 통해 개발을 이어가는 모델을 두고 일부 시장에서는 신규 분양이 둔화될 때 변동성이 커질 수 있다는 문제제기가 있어 왔다. 이를 ‘폰지 사기 유사’로 부르는 표현은 검증된 법적·회계적 판단이 아니라 비판적 시장 관측에 해당하므로, 회사의 공식 사실로 단정해서는 안 된다.

회원들의 불만도 꾸준히 제기된다. 수억 원에 달하는 회원권을 구매했음에도 주말이나 성수기에는 예약이 '하늘의 별 따기' 수준으로 어렵다는 원성이 자자하다. 또한, 회원권을 팔고 싶어도 공식 센터를 통한 매각은 수년씩 지연되기 일쑤고, 사설 거래소에서는 '반값'에도 겨우 팔리는 등 재산권 행사가 어렵다는 점도 문제로 지적된다. 회원권 예약과 재판매의 어려움, 지배구조의 복잡성, 배당·전환사채 활용에 대한 불만 역시 기존 투자자 논의에서 제기돼 온 쟁점이다. 현재 공개된 공식 자료만으로 개별 회원 불만의 규모나 재판매 조건, 특정 지배구조 평가를 확인할 수 없으므로, 확인되지 않은 주장으로 구분해 볼 필요가 있다.

오너 리스크와 불투명한 지배구조 또한 아난티의 가치를 깎아내리는 요인이다. 이만규 대표를 비롯한 오너 일가는 여러 비상장회사를 통해 아난티를 간접 지배하는 복잡한 순환출자 구조를 유지하고 있는데, 이는 최소한의 자본으로 그룹 전체를 장악하려는 의도로 해석되며 경영 투명성을 저해한다는 비판을 받는다. 여기에 상장 이후 무배당 정책, 잦은 전환사채 발행 등 주주가치를 훼손한다는 지적이 이어지면서 2024년에는 소액주주연대가 경영권 분쟁을 예고하기도 했다.

공시된 소송

반기보고서에는 빌라쥬드아난티피에프브이를 상대로 신세계건설이 제기한 공사대금 관련 소송 2건이 기재돼 있다. 추가 공사대금 등 약 500억원 청구와 공사대금 약 140억원 청구는 모두 서울중앙지방법원에 계류 중이며, 이는 청구 제기와 진행 상황을 뜻할 뿐 최종 책임이나 결과가 확정됐다는 의미는 아니다.

[기대]

• [기대] 신규 플랫폼(제주, 청평 등) 개발과 기존 플랫폼의 안정적인 운영을 통해 장기적인 성장 동력을 확보할 것이라는 기대감이 존재한다. 코로나19 엔데믹 이후 프리미엄 리조트 수요가 견조하게 유지되고 있으며, 이는 안정적인 실적의 기반이 될 수 있다.

• 2026년 7월 결정한 600억원 규모의 사모 전환사채는 신규 플랫폼 개발, 기존 운영 플랫폼의 시설투자, 아난티제이제이 관련 타법인 취득, 채무상환 및 통합 경영지원 재원에 쓰일 예정으로 공시됐다. 자금이 계획대로 집행되면 시설 경쟁력과 사업 확장에 도움이 될 수 있다.

[우려]

• [우려] 소액주주 연대를 중심으로 배당 미실시, 순환출자 구조 등 불투명한 지배구조에 대한 개선 요구가 지속적으로 제기되고 있다. 경영진의 사법 리스크는 1심 무죄 판결로 일부 해소되었으나, 여전히 잠재적인 불안 요소로 남아있다.

• [우려] 2023년 ‘빌라쥬 드 아난티’ 분양 실적에 따른 역대급 실적 이후, 분양 수익 감소로 인한 실적 변동성이 커지고 있으며, 지속적인 순손실 상태는 재무 건전성에 대한 우려를 낳고 있다.

• 전환사채는 성장 재원을 마련하는 수단인 동시에 향후 전환에 따른 주식 희석 가능성과 자금 사용의 실행 위험을 동반한다. 시설투자와 개발이 매출·현금흐름으로 이어지는 속도를 확인해야 한다.

• 2026년 상반기는 운영 매출 비중이 높았지만 연결 영업손실과 순손실이 이어졌다. 분양 매출의 진폭, 금융비용, 진행 중인 개발 프로젝트의 자금 부담은 투자자가 함께 점검할 변수다.

• 배당 및 지배구조 개선 요구와 경영진 관련 우려의 세부 사실은 공식 공개 자료만으로는 확인하기 어렵다. 이를 현재의 확정 사실이나 법적 결론으로 단정하기보다, 추가 공시 확인이 필요한 시장 관측으로 보는 것이 적절하다.

최근 분기 실적

연결 기준, 단위는 억원이다. 2Q26은 반기보고서 기준 분기 실적이며, 4Q25는 연간 실적에서 3분기 누적 실적을 차감해 산출했다.

2026년 상반기 누적 매출은 1,018.3억원, 영업손실은 148.7억원, 순손실은 274.1억원이다. 운영 매출은 941.7억원으로 대부분을 차지했고 개발(분양) 매출은 약 77억원이었다. 다만 운영 부문도 47.2억원의 영업손실을 기록했으며 금융비용은 189.3억원이었다.

2025년에는 3분기와 4분기에 영업흑자가 나타났지만, 분양 반영 시점과 금융비용은 순이익 변동성을 크게 만들었다. 2023년 빌라쥬 드 아난티 분양이 실적을 끌어올린 흐름 이후에는 운영 매출의 계절성과 수익성 개선이 개발·분양 매출의 공백을 얼마나 메우는지가 핵심이다.

최근 주주 구성

| 주주 | 보유 주식수 | 지분율 | 공시상 위치 | | --- | ---: | ---: | --- | | 중앙디앤엘(유) | 10,449,990주 | 10.74% | 최대주주 | | 대명디앤엘(유) | 10,095,955주 | 10.38% | 5% 이상 주주 | 기존의 ‘중앙디앤엘 외 4인 28.81%’와 이중명·르네상스자산운용 관련 수치는 시점이 다른 정보이므로, 2026년 6월 30일 기준의 최신 개별 5% 이상 주주 현황으로 대체하지 않았다. 최대주주 및 특수관계인의 합산 지분은 별도 대량보유 보고서와 대조해 확인할 필요가 있다.

중앙디앤엘 외 특수관계인의 합산 지분, 이중명 및 르네상스자산운용 관련 과거 수치는 시점이 다른 정보이므로 위 기준일의 개별 5% 이상 주주 현황과 구분해 볼 필요가 있다. 이만규 대표는 회사 경영을 총괄하면서 중앙디앤엘의 대표이사를 겸직해 그룹 내 핵심 역할을 맡고 있다.

자기주식 변동

회사는 2026년 1월 이사회 결의에 따라 보유 자기주식 200만주를 처분했고, 1분기보고서 기준으로 보유 자기주식은 없다. 처분 목적은 신규사업 투자재원 확보였으며, 자기주식 활용이 단순한 주주환원만이 아니라 사업 재원 조달과 연결될 수 있음을 보여준다.

지분 변동 히스토리

• 2025년 12월, 최대주주인 중앙디앤엘이 보유 주식 변동을 공시하며 지분율에 소폭의 변화가 있었다.

• 2025년 11월 26일, 창업주 이중명 회장이 보유 주식 8만 6천 주를 장내 매도하여 지분율이 소폭 감소했다.

• 2025년 8월, 르네상스자산운용의 지분율이 5.19%에서 3.43%로 변동하는 등 기관 투자자의 지분 변동이 있었다.

• 2024년 12월, 소액주주들의 주주명부 열람 등사 가처분 소송 제기 이후, 경영권 분쟁 가능성이 대두되며 주주들의 지분 결집 움직임이 나타나기 시작했다.

과거 소액주주 제안과 주주명부 열람 등사 관련 움직임은 주주권과 지배구조를 둘러싼 논의의 배경으로 남아 있다. 다만 현재 공개자료만으로 현재의 경영권 분쟁 진행 여부를 확정할 수는 없다.

연결 종속기업과 운영 시설의 구분

아난티코브, 캐비네드아난티, 아난티강남, 빌라쥬드아난티피에프브이, 아난티한라, 아난티제이제이는 연결 종속기업이다. 이들은 법인 기준의 분류이며, 아난티 코브나 빌라쥬 드 아난티처럼 고객이 접하는 운영 시설·플랫폼과는 구분해서 볼 필요가 있다.

아난티코브

부산 기장군 오시리아 관광단지에 위치한 대규모 리조트 단지로, 아난티의 핵심 자산 중 하나다.

빌라쥬 드 아난티

• 2023년 대규모 분양 수익을 통해 아난티의 역대급 실적을 견인했으며, 회사의 재무 구조 개선에 크게 기여했다.

• 기존의 리조트와는 차별화된 콘셉트와 시설을 통해 국내 럭셔리 리조트 시장의 새로운 기준을 제시했다는 평가를 받는다.

아난티한라 / 아난티제이제이

아난티 클럽 제주는 골프 36홀과 리조트 52실을 운영한다. 별도로 제주 묘산봉의 호텔·리조트 개발은 계속 중이며, 청평 신규 플랫폼 역시 추진 단계이므로 완공·운영 자산처럼 표현해서는 안 된다.

• 2022년 4월 제주도 묘산봉 관광단지 내 호텔 및 골프 리조트 개발을 위해 설립된 법인이다.

• 제주의 자연과 조화를 이루는 지속가능한 개발을 목표로 하고 있으며, 완공 시 아난티의 새로운 성장 동력이 될 것으로 기대된다.

• 현재 운영 중인 아난티 클럽 제주와 더불어 제주 지역에서의 사업 확장을 위한 핵심적인 역할을 담당하게 될 전망이다.

아난티 코브는 과거 힐튼 브랜드와 연결된 ‘아난티 힐튼 부산’으로 알려졌으며, 2024년부터 호텔 명칭은 ‘아난티 앳 부산 코브’로 변경됐다. 회사는 2024년부터 호텔 브랜드를 ‘아난티 앳’으로 통합해 운영 효율성을 높이는 방향을 공시했다. 다만 현재 공개된 공식 자료만으로 힐튼과의 계약 종료 조건이나 정산 관계까지 확인되지는 않는다. 이는 글로벌 호텔 체인의 후광에서 벗어나 독자적인 브랜드 경쟁력을 강화하려는 전략적 결정으로, 기대와 우려가 공존하고 있다.

한미반도체와의 120억 원 프리미엄 멤버십 계약은 공식 공개 자료만으로는 확인하기 어렵다. 따라서 이를 현재의 확정된 고객 계약이나 매출로 단정하기보다, 원 공시 또는 회사 발표를 추가로 확인할 필요가 있는 관계 정보로 보는 것이 적절하다.

삼성생명 관련 수사·무혐의 서술 역시 현재 공개된 공식 자료만으로 확인되지 않는다. 법적 판단이나 타사와의 거래 관계는 공식 공시·판결문 등으로 재확인되기 전까지 회사의 확정 사실로 단정하지 않는 것이 적절하다.

최근 공식 공시

• 2026년 8월 14일 · 반기보고서 · 상반기 연결 매출 1,018.3억원, 영업손실 148.7억원, 순손실 274.1억원과 운영 매출 비중·금융비용 부담을 확인할 수 있다.

• 2026년 7월 6일 · 주요사항보고서(전환사채권발행결정) · 600억원 규모 사모 전환사채 발행을 결정하고 신규 플랫폼 개발, 시설투자, 타법인 취득, 채무상환 등의 재원을 제시했다.

• 2026년 3월 19일 · 자기 전환사채 매도 결정 · 만기 전 취득한 권면 150억원의 자기 전환사채를 재매각하기로 했으며 신규사업 투자재원과 운영자금 확보 목적을 밝혔다.

• 2026년 3월 11일 · 사업보고서(2025.12) · 2025년 연간 사업·재무 현황, 운영 플랫폼과 개발 프로젝트, 자본 변동을 종합적으로 담은 정기 공시다.

• 2026년 1월 14일 · 주요사항보고서(자기주식처분결정) · 신규사업 투자재원 확보를 위해 자기주식 200만주 처분을 결정했다.

자료

금융감독원 전자공시시스템(DART)의 반기·사업·주요사항보고서, 한국거래소 KIND의 분기보고서 및 자기 전환사채 매도 공시, 아난티 공식 웹사이트의 건축·시설 페이지를 바탕으로 정리했다.