대신밸류리츠

대신파이낸셜그룹을 든든한 뒷배로 둔 스폰서 리츠 구조를 취하고 있다. 스폰서 리츠란 대기업이나 금융그룹이 대주주로 참여해 우량 자산을 공급하고 임대차까지 책임지는 형태를 말한다. 건물주와 세입자가 사실상 한 식구인 셈이다.

주요 고객사는 대신증권, 대신에프앤아이, 대신저축은행 등 사옥에 입주한 그룹 계열사들이다. 그룹의 부동산 전문 관리 회사인 대신프라퍼티가 2032년까지 임대 면적 100%에 대해 책임임차(마스터리스) 계약을 맺어, 공실이 나더라도 리츠 입장에서는 꼬박꼬박 월세를 챙길 수 있는 무적의 방패를 둘렀다.

자산의 공급사 역시 대신파이낸셜그룹이다. 1호 자산인 대신343 빌딩을 대신증권으로부터 약 6620억 원에 매입했으며, 향후 그룹이 개발하거나 보유한 핵심 부동산들을 줄줄이 리츠에 넘겨 몸집을 불려 나갈 든든한 파이프라인을 갖추고 있다.

현재 유일한 밥줄인 대신343은 명동 입구와 삼일대로가 교차하는 금싸라기 땅에 위치한 프라임급 오피스다. 남산 조망권을 갖춘 데다 친환경 건축물 인증인 리드 골드 등급까지 받은 이른바 엘리트 스펙의 건물이다.

다음 사냥감으로는 서울 강남역 사거리에 위치한 343 강남 빌딩을 점찍어둔 상태다. 이 건물 역시 2023년 말 준공 후 전 층 임대 계약을 마쳐 꿀이 뚝뚝 떨어지는 우량 자산으로 평가받는다.

장기적으로는 종로구 서린동 일대의 오피스 개발 사업 등 그룹의 부동산 개발 역량을 십분 활용해 떡잎부터 남다른 개발 자산에 선제적으로 투자할 계획도 세워두고 있다. 단순히 완성된 건물을 사는 것을 넘어 스폰서의 장점을 살려 수익성을 끌어올리겠다는 심산이다.

이 리츠가 탄생하게 된 배경에는 대신증권의 간절한 소망이 숨어 있다. 대신증권이 대형 증권사의 상징인 종합금융투자사업자 인가를 받기 위해 자본금 확충이 시급했는데, 사옥 매각이 뜻대로 풀리지 않자 아예 리츠를 만들어 건물을 유동화하는 묘수를 둔 것이다. 덕분에 그룹은 사옥도 지키고 자금도 확보하는 일석이조의 효과를 누렸다.

2025년 7월 상장 당시 기관 수요예측과 일반 청약에서 나름 선방하며 화려하게 데뷔했으나, 리츠 시장 전체에 불어닥친 한파를 피하지는 못했다. 공모가 5000원을 찍고 내려온 뒤 줄곧 4000원대 중반에서 맴돌며 혹독한 신고식을 치르고 있다. 금리 인하라는 따뜻한 봄바람이 불기만을 애타게 기다리는 중이다.

2025년 3분기 말 기준 자산총계는 약 7200억 원 수준이며, 부채비율은 146%대로 동종 상장 리츠들의 평균을 밑도는 안정적인 재무 상태를 유지하고 있다. 무리한 차입보다는 안정성에 무게를 둔 스폰서 리츠의 전형적인 기초 체력을 보여준다.

상장 후 첫 성적표라 할 수 있는 2025년 8월 결산 기준으로 11월에 첫 정기 배당을 실시했다. 주당 73원의 현금배당을 결의했는데, 이는 공모가 5000원 기준으로 연 환산 8.09%에 달하는 짭짤한 배당률이다. 시장의 의구심을 잠재우고 첫 단추를 훌륭하게 꿰었다는 평가를 받는다.

영업수익은 100% 임대료에서 발생하며, 분기당 약 90억 원 안팎의 안정적인 매출과 60억 원대 영업이익을 꾸준히 찍어내고 있다. 대신프라퍼티의 책임임차 구조 덕분에 외부 경제 상황에 휘둘리지 않고 편안한 우상향 실적 곡선을 그리는 중이다.

주주들의 가장 큰 기대는 빵빵한 배당 주머니다. 2월, 5월, 8월, 11월에 꼬박꼬박 용돈을 챙겨주는 분기 배당 시스템을 갖췄고, 주가가 4500원대인 현시점에서는 배당 수익률이 상장 당시 약속했던 6% 후반을 훌쩍 뛰어넘는 매력적인 시가배당률을 기대할 수 있기 때문이다.

게다가 2025년 말부터 미국과 한국의 기준금리 인하 사이클이 본격적으로 돌아가면, 이자 부담이 줄어들고 배당 매력이 부각되어 주가도 바닥을 치고 올라갈 것이라는 행복 회로를 돌리고 있다. 리츠의 최대 적이 고금리라는 점을 감안하면 합리적인 기대다.

반면 가장 큰 골칫거리는 향후 신규 자산 편입 과정에서 발생할 수 있는 유상증자 리스크다. 강남 343 빌딩 등을 사들이려면 결국 주주들에게 손을 벌려야 하는데, 요즘 같은 분위기에서 유상증자는 주식 가치를 희석시키는 악재로 받아들여져 주가 상승의 발목을 잡을 수 있다는 우려가 짙다.

대신파이낸셜그룹: 대신밸류리츠의 창조주이자 지갑을 채워주는 절대적 후원자다. 대신증권, 대신프라퍼티 등 계열사들이 핵심 임차인이자 관리자 역할을 도맡아 리츠의 생사고락을 함께하고 있다. 스폰서가 무너지지 않는 한 이 리츠의 밥줄도 끊기지 않는다.

코람코더원리츠: 여의도 하나증권 사옥을 단일 자산으로 품고 있는 상장 리츠다. 대형 증권사 본사 건물을 기초자산으로 삼고 있다는 점에서 주식 시장에서 가장 자주 비교되는 깐부이자 벤치마크 대상이다.

SK리츠: 대기업 스폰서 리츠의 대표 주자로, 그룹 본사인 서린빌딩을 담고 출범했다는 점에서 사업 구조가 매우 유사하다. SK리츠가 리테일이나 수처리 센터 등으로 자산을 다각화하며 덩치를 키운 길을 대신밸류리츠도 따라갈 가능성이 높다.

신한알파리츠: 금융그룹 스폰서 리츠의 대선배 격이다. 상장 이후 외부 우량 자산을 공격적으로 편입해 운용자산 2조 원대 공룡으로 성장한 신한알파리츠의 화려한 성공 스토리는 이제 막 걸음마를 뗀 대신밸류리츠가 뛰어넘어야 할 궁극적인 롤모델로 꼽힌다.