서부T&D

2.1운영 자산에서 나는 수익

• 알짜 부동산 개발 및 운영: 회사의 핵심은 보유한 부지를 개발해 가치를 극대화하는 것이다. 과거 트럭 터미널이나 버스터미널이었던 부지를 복합쇼핑몰(스퀘어원)이나 호텔플렉스(서울드래곤시티)로 탈바꿈시켜 직접 운영하며 안정적인 임대 및 운영 수익을 창출한다. 서부T&D의 핵심은 보유 부지를 개발해 가치를 높인 뒤 운영 수익으로 연결하는 데 있다. 호텔에서는 객실·식음료 수입이, 쇼핑몰에서는 판매수수료·임대관리수입이 주된 수익원이다. 2026년 1분기 연결 매출은 관광호텔업 58.63%, 식기류 제조·판매 26.85%, 쇼핑몰 운영 14.30% 순으로 구성됐다.

• 호텔 플렉스를 통한 수익 극대화: 용산에 위치한 서울드래곤시티는 4개의 호텔 브랜드, 약 1,700개의 객실을 한곳에 모아놓은 '호텔플렉스' 형태다. 럭셔리부터 비즈니스 수요까지 다양한 고객층을 흡수할 수 있어 객실 점유율과 평균 객실 요금(ADR)을 안정적으로 관리하며 이익을 극대화하는 전략을 구사한다.

2.2리츠를 통한 자산 운영

스퀘어원 토지·건물은 2020년, 용산 그랜드 머큐어 토지·건물은 2021년 신한서부티엔디리츠와의 거래를 마친 뒤 책임임대차 구조로 운영되고 있다. 개발·운영을 맡은 서부T&D와 부동산 투자·운용 수익을 주주에게 배당하는 리츠의 역할을 연결한 방식이다. 2026년 8월 스퀘어원 홈플러스 임대차계약이 합의해지되고, 해당 면적에 대해 서부T&D가 책임임차하기로 합의됐다. 이 면적의 공실 관리와 재임대 실행은 쇼핑몰 운영 수익의 실제 변수다.

• 엔데믹 이후 관광 수요 회복의 수혜: 코로나19 이후 억눌렸던 외국인 관광객 수요가 폭발적으로 증가하면서 서울 시내 호텔 공급 부족 현상이 나타나고 있다. 특히 서울 중심인 용산에 대규모 객실을 보유한 서부T&D는 객실 점유율(OCC)과 평균 객실 요금(ADR)이 동반 상승하며 직접적인 수혜를 받고 있다.

• 대규모 복합개발 프로젝트의 본격화: 과거 물류창고였던 양천구 신정동 서부트럭터미널 부지와 용산 나진상가 부지 개발이 본격적으로 시작되면서 기업 가치가 재평가받고 있다. 단순 임대업을 넘어, 주거, 상업, 첨단 물류 기능이 결합된 대규모 복합단지를 개발하며 미래 성장 동력을 확보하고 있다. 다음 개발축은 신정동 도시첨단물류복합단지와 용산 나진상가 12·13동 부지다. 신정동은 2023년 물류단지계획 승인을 받았고, 회사는 건축허가·착공·준공을 각각 2026년·2027년·2031년 예정 일정으로 제시한다. 나진상가 12·13동 부지는 2026년 5월 건축허가를 받았고, 2026년 10월 착공 예정·2031년 완공 예정으로 제시됐다. 예정 공정인 만큼 인허가 이후의 공정과 자금 집행이 개발가치 현실화의 관건이다.

• 경쟁 심화 속 차별화된 자산: 단순한 호텔이나 쇼핑몰이 아닌, 국내 최초 '호텔플렉스'와 지역 랜드마크로 자리 잡은 복합쇼핑몰이라는 독보적인 자산을 보유하고 있다. 이러한 차별점은 MICE 산업 유치, 다양한 고객층 흡수 등에서 강점으로 작용하며 안정적인 실적을 뒷받침하는 버팀목이 된다. 스퀘어원에서는 홈플러스 임대차 합의해지 뒤 서부T&D가 해당 면적을 책임임차하기로 한 만큼, 공실을 줄이고 새 임차·운영 수요를 채우는 과정도 눈여겨볼 지점이다.

1979년 '서부트럭터미널'이라는 이름으로 시작한 이 회사는 말 그대로 트럭들의 쉼터였다. 하지만 시대가 변하고 도시가 팽창하면서, 도심 속 넓은 땅은 더 이상 화물차들의 주차 공간으로만 남겨두기엔 너무 아까운 금싸라기가 되었다. 서부T&D는 이러한 변화의 흐름을 놓치지 않고, 낡은 터미널 부지를 화려한 호텔과 쇼핑몰로 바꾸는 '도시 연금술'을 보여주며 부동산 디벨로퍼로 화려하게 변신했다. 서부T&D는 이 변화의 흐름을 따라 2012년 스퀘어원을 열고, 2016년 신정동 시범단지 선정과 2023년 물류단지계획 승인을 거쳤다. 2017년에는 용산관광버스터미널 부지에 서울드래곤시티를 열었다.

▲ 스퀘어원 쇼핑몰 외관 — 원본 출처^[2]

서부T&D의 가장 극적인 변신은 용산관광버스터미널 부지에 세운 서울드래곤시티다. 4개의 아코르 계열 호텔이 연합한 1,700개 객실의 거대한 호텔플렉스는 마치 용 몇 마리가 하늘로 솟아오르는 듯한 압도적인 비주얼을 자랑한다. 이곳은 단순한 숙박 시설을 넘어 컨벤션, 레스토랑, 카지노까지 갖춘 복합문화공간으로 기능하며, 방한 외국인 관광객들의 필수 코스이자 용산의 스카이라인을 바꾸어 놓은 상징적인 건축물이 되었다. 이곳은 숙박만 제공하는 시설이 아니다. 객실과 식음료 서비스에 더해 컨벤션·미팅 공간을 운영해 기업 행사와 연회 수요도 받는다. 호텔 내 GKL 카지노는 2023년 개장 이력이 있으나, 서부T&D의 호텔 사업이 직접 운영하는 시설로 보기는 어렵다.

▲ 서울드래곤시티 호텔 건물 외관 — 원본 출처^[3]

▲ 서울드래곤시티 컨벤션 그랜드볼룸 — 원본 출처^[4]

• [기대] 호텔 업황의 구조적인 호조와 외국인 관광객 증가에 힘입어 주력 사업인 서울드래곤시티 호텔의 실적이 고공행진을 이어갈 것이라는 전망이 지배적이다. 특히 중국의 한일령에 따른 반사 수혜로 한국을 찾는 중국인 관광객이 늘어날 가능성이 제기되면서 호텔 실적에 대한 기대감이 한층 더 커지고 있다.

• [기대] 신정동 서부트럭터미널 부지와 용산 나진상가 부지 등 보유 부동산 개발 사업이 본격화되면서 단순 자산주에서 성장하는 개발사로의 기업가치 재평가가 임박했다는 분석이 힘을 얻고 있다.삼성물산

• [기대] 서울드래곤시티의 객실·식음료·컨벤션 수요와 스퀘어원의 운영 개선이 현금흐름을 뒷받침할 수 있다는 관측도 있다. 호텔의 OCC와 ADR, 쇼핑몰의 임차인 구성은 그 기대를 가늠할 운영 지표다.

• [우려] 대규모 개발 사업 추진에 따른 불확실성과 함께, 금리 변동에 따른 이자 비용 증가 리스크는 잠재적인 부담 요인으로 꼽힌다. 또한 주가 상승에 따라 대차거래 잔고가 증가하는 등 향후 차익 실현 매물 출회나 공매도 압박이 나타날 수 있다는 점도 유의해야 할 부분이다.

• [우려] 스퀘어원 홈플러스 임대차의 합의해지 뒤 서부T&D가 해당 면적을 책임임차하기로 한 만큼, 공실 기간과 재임대 조건이 쇼핑몰 수익에 영향을 줄 수 있다. 책임임차는 공실 위험을 맡는 계약이다.

7.12026년 상반기 누적 실적

2026년 1월 1일부터 6월 30일까지의 연결 누적 기준으로, 2분기 단독 실적과 구분한다. 음수는 손실을 뜻한다. 출처: DART 반기보고서 (2026.06)^[5].

7.2최신 실적

7.32025년 실적 흐름

2025년에는 호텔 사업이 실적의 중심축이었다. 상반기 누적 매출에서 호텔 비중이 76.53%를 차지했고, 스퀘어원 운영과 이후 연결된 식기류 제조·판매 부문이 함께 매출 구성을 넓혔다. 다만 호텔의 객실 가동과 객실요금, 쇼핑몰 임차 수요, 새로 편입된 사업의 수익성은 각 시점의 실적을 따로 살펴볼 필요가 있다.

기존에 전해진 2025년 하반기 호텔 호조와 연결 범위 확대라는 맥락은 남아 있다. 다만 연간 연결 영업이익은 682억 원이 아니라 2026년 1분기 보고서상 703억 원으로 보아야 한다.

8.1최근 주주 구성

• 2026년 1분기 보고서상 최대주주는 엠와이에이치이며, 해당 보고서의 공시대상기간 중 최대주주 변경은 없었다. 엠와이에이치 및 특별관계인은 2026년 5월 11일 기준 32,095,174주, 49.43%를 보유했다고 보고했다. 최대주주와 특별관계인의 우호 지분이 경영권의 중심을 이루는 구조다.

• 기타 특수관계인: 오진개발, 5앤2 등 다수의 특수관계인이 지분을 보유하며 최대주주의 안정적인 경영권 행사를 뒷받침하고 있다.

8.2지분 변동 히스토리

2026년 7월 변경상장을 통해 자기주식 650,000주가 소각됐고, 상장주식 수는 64,276,923주로 변경됐다. 따라서 과거의 개인·법인별 지분율을 현재 지분표로 그대로 읽기보다는, 각 대량보유보고서의 기준일과 소각 후 발행주식 수를 함께 봐야 한다. 자기주식 소각은 주주환원 조치이지만, 개별 주주의 보유비율과 특별관계인 구성은 이후 대량보유보고서 기준으로 달라질 수 있다.

• 2025년 12월 29일, 최대주주인 (주)엠와이에이치 및 특별관계자의 지분율이 51.38%에서 51.8%로 소폭 증가했다고 공시했다.

• 2025년 6월 26일, 승만호 대표이사가 장내매수를 통해 11,000주(0.02%)를 추가로 취득하며 책임 경영에 대한 의지를 보였다.

• 2021년 6월 14일, (주)엠와이에이치 및 특별관계자의 지분율이 53.93%에서 53.49%로 변동하는 등, 특수관계인 간의 지분 변동은 꾸준히 발생해왔다.

9.1신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사

• 서부T&D가 스폰서로 참여하여 설립한 리츠(REITs)로, 인천 '스퀘어원' 쇼핑몰과 용산 '그랜드 머큐어' 호텔 등을 기초자산으로 보유하고 있다.

• 서부T&D는 자산 유동화를 통해 재무 부담을 완화하고, 리츠는 안정적인 임대수익을 재원으로 주주들에게 배당금을 지급하는 선순환 구조를 구축했다.

• 2026년 8월 홈플러스 임대차계약 합의해지에 따라 스퀘어원 내 해당 면적을 서부T&D가 책임임차하기로 했다. 이는 리츠 자산의 공실·재임대 부담과 서부T&D의 운영 역할이 맞물리는 사례다.

9.2코렐브랜드아시아홀딩스

• 2025년 3분기 중 상환전환우선주(RCPS) 취득을 통해 서부T&D가 지배력을 획득하여 종속회사로 신규 편입된 회사다.

• 주방용품 제조 및 판매를 주요 사업으로 영위하고 있으며, 이 회사가 연결 실적에 포함되면서 서부T&D의 매출 구성에 '식기류 제조 및 판매' 부문이 새롭게 추가되었다.

• 기존의 부동산 중심 사업 포트폴리오에서 벗어나 새로운 성장 동력을 확보하려는 시도로 해석되며, 향후 시너지 창출 여부가 주목된다. 코렐브랜드아시아홀딩스는 2026년 1분기 보고서에서 식기류 제조·판매 부문 매출로 확인되는 연결 범위의 회사다. 부동산 중심이던 연결 매출에 식기류 제조·판매가 더해졌지만, 그 자체만으로 새 성장동력의 성패를 단정하기는 이르다.

9.3오진상사

• 서부T&D의 주요 주주이자 특수관계사로, 서부T&D의 지배구조에서 중요한 역할을 차지하고 있다.

• 직접적인 사업 연관성보다는 지분 관계를 통해 경영권 안정에 기여하는 회사로 파악된다.

• 승만호 대표이사를 중심으로 한 지배구조 체제하에서 엠와이에이치, 오진개발 등 다른 특수관계사들과 함께 우호 지분으로서의 역할을 수행한다.

• 아코르(Accor): 프랑스의 글로벌 호텔 기업으로, 서울드래곤시티 운영에 있어 핵심적인 파트너 관계를 맺고 있다. 서부T&D는 아코르와의 위탁운영 계약을 통해 그랜드머큐어, 노보텔, 이비스 스타일 등 4개의 호텔 브랜드를 동시에 운영하며 시너지를 창출하고 있다.

• 삼성물산: 신정동 서부트럭터미널 부지 복합단지 개발의 시공사로 참여할 가능성이 매우 높은 파트너사다. 국내 최고 수준의 브랜드 파워를 가진 '래미안' 아파트가 들어설 것으로 예상되면서, 프로젝트의 성공적인 분양에 대한 기대감을 높이고 있다.

• 신정동 개발의 특정 시공사 참여와 대우건설 관련 소송의 현재 상태는 이 자료 범위에서 확정 관계로 단정하지 않는다.

• 신한리츠운용: '신한서부티엔디리츠'의 자산관리회사(AMC)로서, 서부T&D와는 스폰서와 운용사의 관계를 형성하고 있다. 서부T&D가 개발 및 운영을 담당하면, 신한리츠운용은 자산 운용과 금융 구조를 책임지는 역할 분담을 통해 협력하고 있다.

• 홈플러스: 스퀘어원 자산의 임차인이었으나 2026년 8월 임대차계약을 합의해지했다. 해당 면적은 서부T&D 책임임차 합의로 전환돼, 이후 재임대와 공실 관리가 관계의 핵심이 됐다.

11.1최신 공시·운영 이슈

2026년 8월 27일 · 홈플러스 임대차계약 합의해지 관련 리츠 대응 현황 및 향후 계획^[10] · 스퀘어원 내 홈플러스 임대차가 합의해지되고, 해당 면적의 서부T&D 책임임차가 합의돼 공실과 재임대가 운영 변수로 떠올랐다.

2026년 7월 14일 · 티엔티투자운용, 국토부 리츠 AMC 사전확인 승인 완료^[11] · 자회사가 리츠 자산관리회사(AMC) 설립을 위한 사전확인 승인을 받았으며, 본인가 전 단계에 해당한다.

2026년 7월 2일 · 변경상장: 자기주식 650,000주 소각^[12] · 자기주식 소각으로 상장주식 수가 64,276,923주로 변경됐다.

11.2개발·자본운용 관련 공지

2026년 5월 15일 · 분기보고서 (제47기 1분기)^[13] · 2026년 1분기 연결 매출액 661억 원, 영업이익 178억 원을 보고했으며, 2025년 연간 연결 매출액·영업이익은 각각 2,483억 원·703억 원으로 제시됐다.

2026년 5월 15일 · 엠와이에이치의 주식등의 대량보유상황보고서^[14] · 엠와이에이치 및 특별관계인의 보유 주식등은 32,095,174주, 49.43%로 보고됐다.

2025년 8월 14일 · 반기보고서 (제46기 반기)^[15] · 2025년 반기 누적 연결 매출액 1,007억 원, 영업이익 241억 원과 사업부문 구성을 확인할 수 있다.

11.3자료

서부T&D 회사소개자료, 분기·반기보고서, 신한서부티엔디리츠 공식 공지, 서부T&D 공식 공지.