한신공영

• 안정적인 공공공사와 수익성 높은 민간주택사업의 균형을 맞추는 포트폴리오 전략을 구사한다. 오랜 시공경험과 기술력을 바탕으로 정부 및 공공기관이 발주하는 도로, 철도, 택지개발 등 사회간접자본(SOC) 공사를 꾸준히 수주하여 캐시카우 역할을 하도록 한다.

• 민간 사업 부문에서는 '한신더휴' 브랜드를 앞세워 재개발·재건축 등 도시정비사업과 자체 개발사업을 활발히 전개한다. 특히, 건설업 불황기에도 사업성 분석을 기반으로 자체사업을 확대하고 분양을 성공시키면서 높은 수익성을 확보하는 전략을 펼치고 있다.

• 베트남, 캄보디아 등 신흥국을 중심으로 해외 시장 진출을 통해 새로운 성장 동력을 모색하고 있다. 1978년 쿠웨이트 진출을 시작으로 중동과 중국 등지에서 쌓은 경험을 바탕으로 고부가가치 해외 사업 수주를 위해 노력하며 사업 영역 다각화를 꾀한다.

• 2024년 이후 국내 건설업은 원자재 가격 상승, 고금리, 부동산 PF 부실 우려라는 삼중고에 시달리며 구조적인 침체 국면에 진입했다. 특히 시공능력 16위였던 태영건설이 워크아웃을 신청하는 등 중견 건설사들을 중심으로 유동성 위기가 확산되며 산업 전반의 불확실성이 극대화된 상태다.

• 정부의 주택 공급 확대 정책 기조와 3기 신도시 추진 등은 새로운 기회 요인으로 작용할 수 있지만, 실제 발주와 착공까지는 상당한 시간이 소요될 전망이다. 이에 따라 건설사들은 과거의 외형 성장 전략에서 벗어나 수익성 위주의 선별 수주와 리스크 관리에 경영의 초점을 맞추고 있다.

• 2025년 하반기부터는 금리 인하 기대감과 정부의 사회간접자본(SOC) 투자 확대로 점진적인 회복세가 예상되지만, 기업별 재무 건전성과 사업 포트폴리오에 따라 회복 속도는 크게 엇갈릴 전망이다. 이런 상황 속에서 한신공영은 PF 우발채무 비중을 낮게 유지하며 비교적 안정적인 리스크 관리를 하고 있다는 평가를 받는다.

• '한신더휴(THEHUE)'는 한신공영의 아파트 브랜드로, '한신그린코아', '한신휴플러스'의 뒤를 잇는 이름이다. 단순히 집을 짓는 것을 넘어, 사람과 자연이 조화롭게 어우러지는 편안하고 세련된 삶의 공간을 제공하겠다는 철학을 담고 있다. 브랜드 로고는 화려함 대신 간결한 디자인을 채택해, 집의 본질과 내실에 집중하겠다는 가치를 표현한다.

• 최근에는 브랜드 리뉴얼을 통해 포항 펜타시티 한신더휴와 같은 단지에 새로운 디자인 컨셉을 적용하며 좋은 반응을 얻고 있다. 입주민과의 적극적인 소통을 통해 조경이나 커뮤니티 시설에 대한 만족도를 높이는 전략을 사용하며, 이는 수도권 신규 분양 단지인 양주 덕계, 평택 브레인시티 등으로 이어지고 있다.

• '한신더휴 리저브'라는 프리미엄 브랜드를 통해 고급 주상복합 시장도 공략하고 있다. 이는 기존 '한신더휴'가 쌓아온 신뢰와 기술력을 바탕으로, 도심 핵심 입지에서 한 차원 높은 수준의 주거 공간을 선보이려는 시도로 볼 수 있다.

• 1990년대 외환위기 당시 법정관리에 들어갔다가 2002년 최용선 회장이 인수하며 기사회생한 역사를 가지고 있다. 부도 기업이라는 이미지를 벗고 재기에 성공한 경험은 현재의 부동산 PF 위기 국면에서 빛을 발하는 위기관리 능력의 자산이 되었다. 당시 최 회장은 '신바람 경영'을 모토로 직원들의 사기를 끌어올리고, 현장 경험을 바탕으로 회사를 빠르게 안정시켰다.

• 태영건설 사태 등으로 건설업계 전반의 유동성 위기가 고조된 2023년 이후, 한신공영은 수익성 중심의 선별 수주와 PF 우발채무의 엄격한 관리를 통해 리스크 최소화에 집중했다. 그 결과 자기자본 대비 미착공사업장 PF 우발채무 비중을 '0%' 수준으로 관리하고, 부채비율을 지속적으로 낮추는 등 인상적인 재무 건전성을 보여주었다.

• 최근에는 원가 관리 강화를 통해 수익성을 대폭 개선하는 모습을 보였다. 철근, 레미콘 등 주요 원자재 매입 단가를 낮추고 공정 관리를 효율화함으로써, 매출이 다소 감소하더라도 영업이익은 오히려 크게 증가하는 내실 있는 성장을 이뤄냈다. 이는 외형 성장보다는 생존과 내실을 다지는 쪽으로 경영 전략의 무게 중심을 옮긴 결과다.

• [기대] 정부의 주택 공급 확대 정책과 맞물려 공공공사 부문에서 안정적인 수주를 확보하고 있으며, 수도권 중심의 도시정비사업 강화로 수익성 개선이 기대된다는 평가가 많다. 특히 2025년 3분기 기준 수주잔고가 6조 5,435억 원에 달하고 연말에는 7조 원을 넘어설 것으로 전망되어, 향후 몇 년간의 먹거리는 충분히 쌓아두었다는 분석이 나온다.

• [기대] 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무 리스크가 업계 최저 수준이라는 점이 가장 큰 강점으로 꼽힌다. 한국기업평가 보고서에 따르면 자기자본 대비 미착공사업장 PF 우발채무 비중이 0%로, 건설업계를 덮친 유동성 위기에서 한 발 비켜서 있다는 평가다. 이는 재무 안정성을 바탕으로 실적 개선에 집중할 수 있는 환경을 만들어주고 있다.

• [우려] 대형 현장 준공이 마무리되면서 2025년 매출액이 전년 대비 다소 감소하는 등 외형 성장이 일시적으로 정체되는 모습을 보였다. 정책 기대감이 실제 매출과 이익으로 연결되기까지 시차가 존재하며, 원자재 가격 상승과 분양 시장의 불확실성 등 외부 변수가 여전히 남아있어 신규 수주 확보와 사업 집행 속도가 기업 가치 평가에 중요한 관전 포인트가 될 것이다.

2025년 4분기

• 2025년 연간 실적 공시에 따르면 매출액은 1조 1,505억 원으로 전년 대비 22.8% 감소했으나, 영업이익은 661억 원으로 77.5%, 당기순이익은 580억 원으로 293.3% 급증하며 외형보다 내실을 다지는 데 성공했다.

• 이는 원가율 개선 노력이 빛을 발한 결과로, 수익성 높은 자체사업 비중을 늘리고 선별적인 수주 전략을 통해 이익 체력을 근본적으로 개선했다는 평가를 받는다. 연말 배당으로 보통주 1주당 150원의 현금배당을 결정하며 주주환원 정책도 잊지 않았다.

• 4분기에도 꾸준한 재무구조 개선 노력이 이어져 부채비율이 200% 아래로 안정화되었고, 연말 수주잔고는 7조 원을 돌파하며 장기적인 성장 발판을 마련했다.

2025년 3분기

• 3분기 누적 기준 매출액은 8,906억 원으로 전년 동기 대비 11.8% 감소했지만, 영업이익은 565억 원으로 41.6%나 증가하는 기염을 토했다. 대형 사업이었던 포항 펜타시티 현장 등이 준공되며 매출이 일시적으로 줄었지만, 원가 관리에 성공하며 이익은 오히려 늘어난 것이다.

• 수익성 개선의 일등 공신은 자체사업의 성공이었다. 양주 덕계, 평택 브레인시티 등에서 진행한 '한신더휴' 아파트 분양이 연달아 성공하며 개발이익을 두둑히 챙겼고, 이는 곧 유동성 확보와 투자 여력 확대로 이어지는 선순환 구조를 만들었다.

• 3분기 말 기준 부채비율은 178.8%까지 떨어져 전년 말 대비 18%p 개선되었으며, 업계의 부실 지표로 꼽히는 미청구공사 금액도 업계 최저 수준을 유지하며 체계적인 리스크 관리가 이루어지고 있음을 증명했다.

2025년 2분기

• 2025년 상반기 연결 기준 영업이익이 342억 원을 기록해 전년 동기(143억 원) 대비 138% 급증하는 '어닝 서프라이즈'를 기록했다. 같은 기간 매출액이 5.4% 감소했음에도 불구하고 이뤄낸 성과라 더욱 의미가 컸다.

• 실적 개선의 주요 원인으로는 미분양 물량 해소에 따른 대규모 미수금 회수가 꼽힌다. 특히 경북 '포항 펜타시티 한신더휴'의 분양 미수금 311억 원을 2분기 중 전액 회수한 것이 결정적이었다.

• 상반기 중 적자가 누적되던 자회사 상우건영을 파산 처리하고, 특수목적법인(SPC) 부산드림제일차를 청산하는 등 비효율적인 자회사를 정리하며 재무 건전성을 높이고 핵심 사업에 역량을 집중하는 내실 다지기 전략이 주효했다.

2025년 1분기

• 건설업계 전반의 침체 분위기 속에서도 1분기부터 수익성 개선의 청신호를 켰다. 2025년 4월, 한국기업평가로부터 신용등급 전망이 'BBB0(안정적)'으로 상향 조정되며 재무 건전성을 공인받았다.

• 당시 수주잔고는 약 7조 1,000억 원을 기록하며 4.7년 치 일감을 확보했다고 발표했다. 이는 분양시장 변동성에 대응하기 위해 공공부문과 도시정비사업 수주를 꾸준히 강화한 결과로, 안정적인 포트폴리오를 구축했다는 평가를 받았다.

• 우즈베키스탄에서 386억 원 규모의 제약 클러스터 사업을 수주하는 등 해외 사업에서도 차근차근 성과를 내며 사업 다각화의 기반을 마련하기 시작했다.

최근 주주 구성

• 코암시앤시개발(36.76%) 한신공영의 최대주주인 비상장 지주회사. 최용선 회장 일가가 지배하고 있으며, 그룹의 실질적인 정점에 위치한다. 다만, 한신공영과의 내부거래 비중이 높아 과거부터 시장의 감시를 받아왔다.

• 최용선(지분 직접 보유 내역 확인 불가) 한신공영의 회장. 지주사인 코암시앤시개발의 최대주주(지분율 46.67%)로서 한신공영에 대한 실질적인 지배력을 행사하고 있다.

• 최문규(지분 직접 보유 내역 확인 불가) 최용선 회장의 장남이자 한신공영 대표이사 부회장. 2017년부터 대표이사를 맡아 2세 경영 체제를 이끌고 있으나, 아직 한신공영이나 코암시앤시개발에 직접 보유한 지분은 없는 것으로 알려져 경영권 승계 구도가 주목받고 있다.

• 자사주(지분율 확인 필요) 회사가 보유하고 있는 자기 주식.

지분 변동 히스토리

• 2002년, 외환위기 여파로 부도를 맞았던 한신공영의 건설부문을 최용선 회장의 코암시앤시개발이 인수하며 현재의 지배구조가 형성되었다. 당시 언론에서는 이를 '새우가 고래를 삼킨 격'이라고 평가하기도 했다.

• 2001년, 코암시앤시개발에 인수되기 직전에는 출자전환을 통해 한국자산관리공사가 78.35%의 지분을 보유한 최대주주였던 시절도 있었다. 이는 외환위기 이후 기업 구조조정 과정에서 나타난 일시적인 지분 구성이었다.

• 2010년경, 최대주주인 코암시앤시개발의 지분과 경영권을 두고 최용선 회장과 사채권자 간의 분쟁이 발생하여 일시적으로 경영권이 흔들리는 모습을 보였으나, 결국 최 회장 측이 경영권을 방어하며 일단락되었다.

코암시앤시개발

• 한신공영의 지분 36.76%를 보유한 지주회사로, 최용선 회장이 최대주주로 있는 비상장사이다.

• 주된 매출이 한신공영과의 내부거래를 통해 발생하여 일감 몰아주기 논란이 꾸준히 제기되어 왔다. 이는 향후 공정거래위원회의 규제 리스크로 작용할 수 있는 잠재적 우려 사항이다.

• 오너 2세인 최문규 부회장의 경영권 승계 과정에서 이 회사의 지분 확보가 핵심적인 역할을 할 것으로 예상되며, 이를 위해 개인회사인 플러스인터내셔날과의 합병 시나리오 등이 거론되고 있다.

(유)군산자동차학원

• 전라북도 군산시에서 자동차 운전교습 및 관련 부대사업을 영위하는 회사로, 1990년 3월에 설립되어 안정적으로 운영 중이다.

• 건설업과는 직접적인 연관성이 적어 보이지만, 그룹 차원에서 보유하고 있는 비건설 부문 계열사 중 하나로 파악된다.

• 한신공영의 사업보고서 상 연결대상 종속회사에 포함되어 있으며, 그룹의 다각화된 사업 포트폴리오의 일부를 구성한다.

기타 특수목적법인(SPC)

• 한신공영은 개별 부동산 개발 프로젝트를 위해 다수의 특수목적법인(PFV)을 설립하여 운영하고 있다.

• 세교피에프브이㈜(오산 세교2지구), 노곡피에프브이㈜(대구 노곡동), 인본개발㈜(대전 한신더휴 리저브) 등이 각 지역의 공동주택 개발 사업을 시행하는 주체로 참여하고 있다.

• 2025년 상반기 중 상우건영, 부산드림제일차, 한신브레인시티피에프브이 등 3개 종속회사가 연결 대상에서 제외되는 등 프로젝트의 진행 단계에 따라 SPC의 설립과 청산이 이루어진다.

• 경쟁 관계 국내 건설 시장에서 유사한 시공능력평가 순위를 가진 금호건설, 계룡건설, 동부건설, HL D&I 등과 주택, 건축, 토목 전반에서 경쟁하고 있다. 특히 정부의 공공주택 공급 확대 기조에 따라 공공공사 수주 경쟁은 더욱 치열해질 전망이다.

• 협력 관계 협력사와의 상생을 강조하며 매년 우수 협력사를 선정하여 시상하는 등 파트너십 강화에 힘쓰고 있다. 2026년에는 '세양건설산업'을 최우수 협력사로 선정하고 수의계약 우선권 등의 인센티브를 부여했다. 국토교통부가 주관하는 상호협력평가에서도 4년 연속 '최우수' 등급을 획득하며 동반성장 노력을 인정받았다.

• 분쟁 관계 2023년 말 태영건설의 워크아웃 신청 사태는 건설업계 전반의 PF 리스크를 부각시켰다. 이와 직접적인 관련은 없으나, 이 사건으로 인해 금융권의 건설사 신용평가가 깐깐해지고 투자 심리가 위축되는 등 간접적인 영향을 받았다. 하지만 한신공영은 PF 우발채무가 거의 없어 오히려 재무 안정성이 부각되는 반사이익을 얻기도 했다.

• 2026년 3월 12일 2026년 최우수 협력사로 '세양건설산업'을 선정하고 시상식을 개최했다고 밝혔다. 협력사와의 상생 협력을 강화하고 동반 성장을 위한 지원을 이어갈 것을 약속했다.

• 2026년 3월 4일 2025년 결산배당으로 보통주 1주당 150원, 우선주 1주당 200원의 현금배당을 결정했다고 공시했다. 배당금 총액은 약 17억 원 규모다.

• 2026년 2월 12일 2025년 연간 연결실적을 공시했다. 매출액은 감소했으나 원가율 개선에 힘입어 영업이익과 당기순이익이 각각 77.5%, 293.3% 급증하는 호실적을 발표했다.

• 2025년 12월 8일 서울 대조동 A3구역 가로주택정비사업 공사를 1,576억 원에 수주했다고 공시했다. 수도권 도시정비사업 시장에서의 경쟁력을 다시 한번 입증한 사례다.

• 2025년 11월 14일 2025년 3분기 보고서를 통해 누적 영업이익이 전년 동기 대비 41.6% 증가했다고 밝혔다. 매출 감소에도 불구하고 수익성 중심의 경영 전략이 성공적으로 안착하고 있음을 보여주었다.

• 2025년 7월 4일 국토교통부에서 주관하는 '2025년 건설사업자 간 상호협력평가'에서 4년 연속 최우수 등급을 받았다. 하도급 업체와의 공정거래 및 동반성장 노력을 공식적으로 인정받았다.

• 2025년 4월 24일 한국기업평가로부터 무보증사채 신용등급 전망이 '안정적'으로 상향 조정되었다고 밝혔다. 이익창출능력과 재무건전성을 높게 평가받은 결과다.

• 2025년 4월 8일 우즈베키스탄 타슈켄트 인근에 조성되는 제약 클러스터(Tashkent Pharma Park) 1단계 시공사로 선정되어 386억 원 규모의 사업을 수주했다고 발표했다.