경방

2.1섬유소재 제조·판매

섬유 사업: 코마사, 혼방사 등 각종 원사와 직물을 생산하여 판매하는 전통적인 비즈니스 모델을 유지하고 있다. 다만, 국내 인건비 상승 등 환경 변화에 대응하기 위해 일찌감치 베트남에 대규모 생산기지를 구축하여 가격 경쟁력을 확보했으며, 최근에는 친환경 리사이클 제품이나 고기능성 원사 개발에 집중하며 포트폴리오를 다각화하고 있다. 베트남 빈증의 생산설비를 기반으로 원사를 생산하며, 원면은 제조원가에서 비중이 큰 원재료다. 따라서 원면 가격, 환율, 통상환경, 원산지 추적 요구와 원가 절감·생산성 개선이 수익성의 주요 변수다.

2.2부동산 개발·임대와 복합시설 운영

부동산 개발 및 임대 사업: 옛 공장 부지를 재개발한 영등포의 랜드마크 '타임스퀘어'를 필두로, 홍대 '엑시트', 신림 '타임스트림' 등 복합쇼핑몰을 직접 개발하고 운영하여 발생하는 임대 수익이 핵심 캐시카우 역할을 톡톡히 하고 있다. 부동산개발사업부는 적극적인 임차 유치와 리뉴얼·건물 관리를 통해 임대수익을 높이는 구조다. 영등포 타임스퀘어, 홍대 엑시트(EX:T), 타임스트림 신림, 타임테라스 동탄을 운영하며, 백화점은 신세계, 호텔은 메리어트호텔에 각각 경영을 위탁하고 있다.

공간 플랫폼 비즈니스: 단순히 공간을 빌려주는 것을 넘어, 최근 유통 트렌드에 맞춰 1층 아트리움 같은 핵심 공간을 활용한 팝업스토어 유치에 적극적이다. 섬유는 수출용 상품 제조업체를 상대로 한 LOCAL·직수출과 내수 판매를 병행하고, 복합쇼핑몰·백화점·호텔 등 다른 사업부 매출은 내수에서 발생한다. 임대차 유치, 입점 매장 운영, 대관·광고·기획행사 등 공간 운영의 실행력이 부동산 부문의 매출과 비용 효율에 연결된다.

▲ 타임스퀘어 내 ZARA 매장 전면 — 원본 출처^[1]

• 과거 백화점이 유통업의 왕좌를 차지했다면, 이제는 쇼핑, 외식, 문화, 엔터테인먼트를 한 공간에서 즐길 수 있는 복합쇼핑몰이 그 자리를 대체하고 있다. 소비자들은 단순히 물건을 사는 것을 넘어 '시간을 보내는' 공간, 즉 경험을 소비하는 장소를 선호하게 되었고, 경방의 타임스퀘어는 이러한 트렌드를 정확히 관통하며 성공적으로 안착한 사례로 꼽힌다.

• 온라인 쇼핑의 공세 속에서 오프라인 유통 채널이 생존하기 위한 핵심 전략은 '차별화된 경험 제공'이다. 경방은 타임스퀘어의 성공 노하우를 바탕으로 각 지역의 특색에 맞는 '타임스트림', '타임테라스' 등의 브랜드를 선보이며, 공간 자체를 콘텐츠로 만드는 전략을 구사하고 있다. 이는 대규모 자본 투자 없이 기존 건물을 위탁 운영하는 방식도 병행하며 리스크를 줄이고 효율성을 높이는 방향으로 진화 중이다. 온라인 유통과의 가격·배송 경쟁이 이어지는 환경에서, 타임스퀘어 부문은 MD 교체와 인기 팝업 유치, 체험형 대관을 추진하고 있다.

3.1공간을 찾게 만드는 운영

최근에는 K-POP 아이돌 팬덤 문화와 팝업스토어의 폭발적인 시너지가 오프라인 집객의 중요한 공식이 되었다. 경방은 이러한 트렌드를 놓치지 않고 적극적으로 팝업을 유치하며 공간 비즈니스의 새로운 활로를 개척하고 있다. 공식 안내는 다양한 체험형 팝업스토어와 미술 전시가 열리는 고객 중심 문화공간을 제시한다. 팝업과 행사는 입점 매장과의 연계 프로모션, 기획행사, 제휴 마케팅을 통해 집객을 높이려는 운영 수단이다. 개별 팝업이 전사 매출로 이어지는 정도는 행사별로 다르므로 일률적인 낙수효과로 볼 수는 없다.

▲ 타임스퀘어 내 틴틴 레스토랑 좌석 공간 — 원본 출처^[2]

▲ 타임스퀘어 내 서점의 책 진열 공간 — 원본 출처^[3]

• 경방의 기업가치를 논할 때 절대로 빼놓을 수 없는 핵심 자산으로, 과거 섬유 공장이 빼곡히 들어차 있던 영등포 일대를 서울 서남권 최대 상권으로 탈바꿈시킨 일등공신이다. 2009년 오픈 당시부터 거대한 규모와 세련된 디자인으로 화제를 모았으며, 쇼핑몰, 백화점, 호텔, 오피스 건물이 결합된 형태로 개발되어 시너지 효과를 극대화했다.

• 이 거대한 부동산 자산의 가치는 보수적으로 평가해도 경방의 시가총액을 훌쩍 뛰어넘는 수준으로 알려져 있다. 이는 경방 주가가 실적보다는 자산 가치 재평가라는 이벤트에 더 민감하게 반응하게 만드는 근본적인 원인이며, '땅부자 회사'라는 별명이 항상 따라다니는 이유이기도 하다. 경방이 ‘땅부자 회사’로 불리는 배경에는 이 부지를 제조공장 부지에서 상업·문화 공간으로 전환한 이력이 있다. 다만 타임스퀘어의 가치가 시가총액을 웃돈다는 식의 수치 평가는 공식 감정·평가 근거가 없는 한 시장 관측으로만 볼 필요가 있다.

• 타임스퀘어의 성공은 단순히 운이 좋았던 것이 아니라, 시대의 흐름을 읽고 과감한 투자를 단행한 결과물이다. 사양 산업으로 접어들던 방직 공장의 굴뚝을 허무는 대신, 사람들이 모이고 즐길 수 있는 새로운 문화 공간을 창조함으로써 100년 기업의 저력을 증명해 보였다.

▲ 타임스퀘어 내 CGV 영화관 입구 — 원본 출처^[4]

▲ 타임스퀘어 내 냉동식품 매장 통로 — 원본 출처^[5]

• 경방은 주식시장에서 PBR(주가순자산비율)이 현저히 낮은 대표적인 저평가 자산주로 거론된다. 경방은 타임스퀘어를 보유·운영한다는 점 때문에 저PBR 자산주로 거론되곤 한다. 이는 실적만이 아니라 보유 부동산의 활용과 재평가 가능성까지 함께 보는 시장의 시각이며, 청산가치나 주가 하방을 보장하는 사실은 아니다.

• 하지만 자산주라는 타이틀은 양날의 검과 같다. 부동산 가치 부각으로 주가가 급등하기도 하지만, 한편으로는 성장성에 대한 의구심을 낳기도 한다. 본업인 섬유 사업의 성장세가 더딘 상황에서, 부동산 임대 수익만으로는 미래 성장 스토리를 써 내려가기 어렵다는 시장의 편견에 맞서 싸워야 하는 숙명을 안고 있다.

• 결국 경방이 진정한 가치를 인정받기 위해서는 '보유한 자산을 얼마나 효율적으로 활용하여 미래 가치를 창출할 수 있는가'를 시장에 증명해야 한다. 타임스퀘어의 성공을 다른 지역으로 복제하고, 공간 플랫폼 비즈니스로 진화하려는 최근의 시도들은 바로 이 숙제에 대한 경방의 대답이라고 할 수 있다.

• [기대] 영등포 타임스퀘어를 필두로 한 보유 부동산의 자산 가치 재평가에 대한 기대감이 주가에 꾸준히 반영되고 있다.

• [기대] 타임스퀘어는 2026년 1분기 극장 흥행과 주요 대형 테넌트 매출 호조, 팝업스토어 운영 확대에 힘입어 매출이 늘었다고 공시했다. MD 교체·체험형 대관·입점 매장 연계 행사가 집객력과 공간 경쟁력을 높일 수 있다는 기대가 있다.

• [기대] 2025년 들어 본업인 섬유 부문이 원료 가격 안정화에 힘입어 이익 개선을 이루었고, 부동산 부문은 안정적인 임대 수익을 창출하며 실적 턴어라운드를 성공적으로 이끌었다. 이는 과거 섬유 시황에 따라 실적이 크게 흔들리던 모습에서 벗어나, 안정적인 사업 포트폴리오를 구축했다는 긍정적인 신호로 해석된다.

• [기대] 2025년 10월 경방은 일신방직과 자기주식 1,071,581주를 교환하는 방식의 처분을 결정했다. 방적 부문의 섬유기술 교류와 베트남 사업전략 협력을 목적으로 한 공시여서, 실제 협력이 원가 경쟁력과 제품 개발로 이어질지가 관전 포인트다.

• [우려] 안정적인 임대 수익에도 불구하고, 전통 사업인 섬유 부문은 여전히 국제 원면 가격 및 글로벌 경기 변동과 같은 외생 변수에 취약한 구조를 가지고 있다. 원자재 가격이 다시 급등하거나 전방 수요가 위축될 경우, 개선된 실적이 다시 둔화될 수 있다는 점은 잠재적인 우려 요인으로 남아있다.

• [우려] 섬유 부문은 원면 가격 변동, 글로벌 수요 둔화, 통상환경과 환율의 영향을 받는다. 원료 공급처 다변화와 공정 최적화, 친환경·기능성 제품 개발을 추진하더라도 수요와 가격 환경이 악화되면 수익성 방어가 쉽지 않을 수 있다.

• [우려] 복합쇼핑몰은 온라인 유통업체의 가격·배송 경쟁과 소비심리 변화에 노출된다. 팝업·리뉴얼·제휴 마케팅은 대응 수단이지만, 집객 확대가 임대 및 운영 성과로 이어지는지는 상권과 소비 회복 속도에 좌우된다.

7.12026년 상반기 누적 실적

2026년 1월 1일부터 6월 30일까지의 연결 누적 기준으로, 2분기 단독 실적과 구분한다. 음수는 손실을 뜻한다. 출처: DART 반기보고서 (2026.06)^[6].

7.2연결 실적

공식 정기보고서 기준 연결 실적은 다음과 같다. 단위는 억원이며, 분기 보고서는 해당 기간 누적 기준이다.

2026년 1분기 매출은 전년 동기보다 늘었고, 영업이익과 당기순이익도 개선됐다. 타임스퀘어는 극장 흥행, 주요 대형 테넌트 매출 호조, 팝업 확대가 매출 신장에 기여했다고 밝혔다. 패션·잡화·식음과 극장 등 복합시설의 여러 수요가 함께 작동하는 구조다.

2025년에는 매출이 연간 4,125억원, 영업이익이 460억원으로 집계됐다. 다만 당기순이익은 영업 외 환율·금융자산 평가 및 처분·관계기업 투자손익의 영향을 함께 받으므로, 영업 성과와 같은 의미로만 읽기보다는 손익 구성까지 구분할 필요가 있다.

섬유 부문은 원면 가격과 글로벌 수요, 통상환경에 대응해 소재 다변화·원가 절감·기능성 및 친환경 제품 개발을 추진한다. 복합쇼핑몰 부문은 소비 회복, 영화·식음·패션 수요, 입점 매장과 팝업의 집객이 매출 흐름에 영향을 준다.

8.1최근 주주 구성

• 김담 및 특별관계자 19인(55.96%) 2026년 6월 26일 기준 대량보유 보고서상 보유주식은 15,341,704주다. 발행주식총수 27,415,270주를 기준으로 한 보유비율은 55.96%다.

• 자기주식 1,428,419주(5.21%) 2026년 3월 의결권 대리행사 권유 참고서류에는 회사 보유 자기주식이 1,428,419주로 기재됐다. 이 주식은 의결권 없는 주식으로 분류된다.

8.2지분 변동 히스토리

• 2026년 3월, 최대주주인 김담 대표이사와 특별관계자 24인의 총 지분율이 55.47%로 직전 보고 대비 0.68%p 소폭 감소했다고 공시되었다. 최대주주 측 보유비율은 보고서 기준일과 특별관계자 범위에 따라 달라질 수 있다. 2026년 6월 대량보유 보고서의 55.96%는 19인을 기준으로 한 최신 보고 수치다.

• 2025년 5월, 최대주주 및 특별관계자의 지분율이 57.19%로, 직전 보고였던 2024년 10월의 60.8% 대비 약 3.6%p 감소한 것으로 나타났다. 2025년 10월 경방은 일신방직과의 주식교환을 위해 자기주식 1,071,581주를 장외 처분하기로 결정했고, 처분은 2025년 10월 29일 이뤄졌다.

• 2021년 1월, 김담 대표 및 특별관계자의 지분율이 58.63%에서 59.62%로 약 0.99%p 증가했다고 공시된 바 있다.

9.1경방베트남 (KYUNGBANG VIETNAM)

베트남에 위치한 면사 및 혼방사 생산 기지로, 경방의 섬유 사업 부문에서 핵심적인 생산 역할을 담당하고 있다. 인건비 등 원가 경쟁력을 바탕으로 제품을 생산하여 글로벌 시장에 판매하며, 본사의 섬유 사업 포트폴리오 다변화와 원가 관리에 기여한다. 현지 시장의 노동 환경 변화나 환율 변동 등은 경방베트남의 수익성에 직접적인 영향을 미치는 주요 변수로 작용한다. KYUNGBANG VIETNAM은 베트남 방적 사업을 수행하는 종속회사로 경방이 지분 100%를 보유한다. 섬유사업의 해외 생산기지이며, 원면 조달·환율·현지 생산환경과 글로벌 수요가 실적 변수다.

9.2제다이 (JEDI)

부동산 개발 및 컨설팅을 전문으로 하는 계열사로, 경방의 부동산 사업 확장에 있어 중요한 역할을 수행한다. 과거 영등포 타임스퀘어 개발 프로젝트 당시, 100% 임대형 사업방식을 도입하고 사업 계획 및 브랜딩에 참여하는 등 핵심적인 노하우를 제공한 바 있다. JEDI의 경험과 역량은 향후 경방이 보유한 다른 부동산 자산을 개발하거나 신규 부동산 사업을 추진할 때 시너지를 낼 수 있는 부분이다. JEDI는 일본에서 부동산개발 사업을 수행하는 종속회사로 경방의 지분율은 97.96%다. 연결 기준 기타 사업부에 속하며, 상업시설 개발·컨설팅 및 일본 프로젝트 수주 활동과 연결된다.

9.3경방어패럴

과거 패션 사업을 영위하며 자체 브랜드를 운영했으나, 현재는 사업 규모가 축소된 상태로 알려져 있다. 경방어패럴은 최신 연결대상 종속회사 목록에 포함되지 않는다. 따라서 경방의 섬유 생산부터 패션 유통까지의 수직계열화나 향후 M&A 교두보 역할처럼 공시로 확인되지 않은 사업상 역할은 단정하기 어렵다.

• (주)신세계 경방은 백화점 운영을 신세계에 경영위탁하고 있다. 타임스퀘어 복합시설 안에서 백화점 기능을 담당하는 운영 관계이며, 개별 계약기간이나 수익배분 조건은 공개된 원계약 범위를 벗어나 단정하지 않는다.

• 메리어트 호텔 타임스퀘어 내에 코트야드 바이 메리어트 서울 타임스퀘어 호텔을 유치하여 쇼핑몰의 가치를 높이고 방문객들에게 다양한 서비스를 제공하는 협력 관계를 구축하고 있다. 이는 쇼핑, 문화, 레저, 숙박을 아우르는 복합 공간으로서의 정체성을 강화하는 요소이다.

• CJ CGV, 교보문고 등 핵심 테넌트 타임스퀘어 내에 대규모 멀티플렉스 영화관과 대형 서점을 입점시켜 방문객을 유인하는 '앵커 테넌트(Anchor Tenant)' 역할을 하도록 했다. CJ CGV·교보문고 등 입점 시설 타임스퀘어 공식 안내에는 영화관과 서점 등 문화·엔터테인먼트 시설이 제시된다. 이들 시설은 방문 목적을 넓히는 입점·운영 관계로 볼 수 있으나, 개별 임대계약의 기간과 조건은 공개된 범위에서 확인되지 않는다.

11.1주요 공시

• 2026년 6월 30일 · 김담 주식등의 대량보유상황보고서^[7] · 김담 및 특별관계자 19인의 보유주식 15,341,704주, 보유비율 55.96%를 보고했다.

• 2026년 5월 15일 · 경방 분기보고서 (2026.03)^[8] · 연결 기준 1분기 매출 1,110억원, 영업이익 178억원, 당기순이익 205억원을 기록했다.

• 2026년 3월 18일 · 경방 사업보고서 (2025.12)^[9] · 2025년 연간 연결 매출 4,125억원, 영업이익 460억원, 당기순이익 474억원을 공시했다.

• 2026년 3월 11일 · 경방 의결권 대리행사 권유 참고서류^[10] · 자기주식 1,428,419주와 주요 이사 후보 관련 사항을 기재했다.

• 2025년 10월 28일 · 경방 자기주식 처분 결정^[11] · 일신방직과의 주식교환을 통해 방적 기술교류와 베트남 사업전략 협력을 추진한다고 밝혔다.

• 2025년 11월 14일 · 경방 분기보고서 (2025.09)^[12] · 3분기 누적 연결 매출 2,943억원, 영업이익 271억원, 당기순이익 293억원을 보고했다.

11.2자료

• 타임스퀘어 공식 사이트^[13]

• 경방 100년사^[14]

• 경방 반기보고서 (2025.06)^[15]